林若妍繼續說：“按照王總的計劃，產業新城一開始要做好配套，我很贊同。做一個更高階的酒店只是開始，還要聚攏人氣。看圖上有這麼一大片地造新城，不可能全都荒著等升值了再造房子。
姜老師也說，上面同意讓先建酒店，後續肯定要推出商品房。王總請了諸位過來，是要將一級開發做好，市政設施鋪到位，每個地塊規劃好做什麼，將來這些地才能有的放矢地賣給別人獲取最大價值。”
同樣的意思，都是買地等升值了賣二手賺差價，林若妍這種說法格調立刻就高了。他們這些人拿了地，做所謂一級開發，修橋鋪路搞好市政貫通，把生地做成熟地，然後賣給其他人繼續二級開發。
這個概念在更成熟的房地產市場已經很普遍了。不過眼下這些人並沒有那種系統性地接觸過專業詞彙，直到林若妍說起來，他們才知道原來自己做的竟然是這樣高大上的事情呢，做好了名利雙收，不禁紛紛露出了讚許的笑容。
“可是，高檔酒店建設週期長，經營運營一段時間後才能見到錢，一開始還是要造住宅賣，快點賣了回款才行。”王民皺眉道，“這裡的容積率要求住宅也是，還限高，蓋不了高層，蓋別墅要搭著小高層賣，否則做不滿容積率就虧了。”
林若妍聽眾人意思，就知道他們腦子裡的別墅還是傳統大別墅的概念，接下來就要她來給他們說說她要做什麼產品了。
容積率就是地上建築面積除以佔地，這個數越大，同一塊地能蓋的房子面積也越多，可售面積也越多。不過容積率越高意味著蓋別墅的可能越低。書中時代，正經被稱為別墅的都是獨門獨院的大戶型，地面一兩層帶個地下室。那種房子容積率也就是左右，再高，院子就小了。
理論上一塊容積率的地，是蓋不了傳統獨棟大別墅的。
這裡的總體大規劃當然不會讓遠離縣城還造那麼多高層的，同樣也不能浪費土地弄一堆大別墅，前後都堵死了，讓開發商就在容積率這裡做文章，造一些精緻的小洋房，有國外那種小型城鎮衛星城之類的感覺。
所以控制容積率和限高是很正確的。林若妍能充分理解這些，不過花園洋房多層單元樓賣不了太貴的價格。蓋別墅類的才能吸引京市城裡人，回款是慢了一些，單價卻可以更高，賣毛坯建安成本比多層和高層也便宜。蓋起來便宜賣的貴，哪個開發商不喜歡呢？
但是市面上現有的別墅型別根本撐不滿的容積率。
一般開發商會想著，拉高拍低，也就是頂著限高造一些高的住宅，剩餘土地儘可能多造別墅。別墅建築面積佔比儘量最大化，高層住宅沿著地塊最北邊蓋一排兩排，好的資源全留給別墅。那些高層住宅其實並不好賣，還居高臨下看著別墅，導致別墅的私密性會受到干擾。
這樣的混合小區，再怎麼砌築圍牆隔離，也還是互相影響，別墅不會是傳統高檔別墅的價格了。不過好歹湊夠了容積率，做了一些能賣的貴的產品。總之損失容積率就是損失銷售面積，這些人肯定接受不了。
凌老六脾氣更爆一些，他能感覺到林若妍話裡有話，卻不是很清楚這丫頭要幹什麼，就直白問：“林總，你是打算守著高速出口蓋別墅麼？來往倒是方便，可是容積率湊不夠，蓋別墅也要搭著一些多層賣，這裡多層賣不上價。”
林若妍突然問道：“你們知道現在京市和周邊城市的大別墅多少錢麼？我前段時間在津市買的大別墅才七八十萬一套。京市不是傳統別墅區的地方，別墅也就是三百多萬。”
凌老六不明所以道：“那當然，沒有個二三百萬，在京市那都不叫別墅。”
“那你們想過兩三年之後，你們認為的那種正經的郊區大別墅會賣多少錢麼？”林若妍繼續問。
“按照這幾年的市場行情，兩三年後，郊區別墅能賣五百萬？而且還有可能會跌吧。有錢人畢竟是很少的，前幾年買了別墅，難道還會去更遠的地方買別墅麼？而面積小質量不高的別墅，價格不上不下的，老百姓買不起，真正有錢人也看不上。”
王民對住宅方面的研究不如酒店，他是從福利分房那個時代過來的，自己也建造了一些房子，建安成本擺在那裡呢，他總覺得京市的房價現在已經很高了，兩三年後在原材料和地價都沒突變的情況下，商品房的價格漲漲跌跌才符合市場規律。
“那麼如果將來，政策不允許做容積率以下的住宅，京市範圍內所有住宅用地的容積率都必須超過，鼓勵多蓋高層解決人民群眾剛性居住需求，當別墅產品變得越來越稀缺，別墅會不會漲價？物以稀為貴。”
老薑想起了他退休前參加的一些高層會議，知道上面有一種傾向，就是同樣的土地要多造房子，大別墅那種用地要逐漸減少。尤其京市這樣大大城市，以後五環外恐怕都很難見到別墅用地了。
林若妍剛才說的那種假設，再結合她與京市相關部門那麼好的關係，大略能推測出京市乃至全國未來政策也是這個傾向。現在覺得的容積率很高，未來這可能就是住宅最低的容積率。想全蓋成別墅都很困難了，未來真正的大別墅是不是會越來越少？
林若妍說道：“賣地的收益給各地財政帶來明顯的增幅，資本聞風而入炒作，房地產發展起來能帶動了上下產業鏈，繁榮經濟，這是支柱產業的一個作用……地價會越來越貴，再不會像今天這樣便宜。
另外我哥做實業的，他說國際形勢變化對國內原材料影響也挺大的，比如鋼鐵等原材料一直在上漲。以前不起眼的建築材料也隨著國內的工程專案越來越多，價格增長的特別快，供不應求價格不斷攀升。
所以，我聽聞您這裡一畝地這麼便宜，肯定是動心的。而且容積率，或許在未來看，已經是非常低，能做出別墅的宜居地塊了。”
老劉好奇道：“聽林總的意思，是打算蓋容積率的那種……別墅？”
凌老六是蓋過住宅的，知道別墅和住宅容積率常規情況都是多少，搖頭說：“老劉，那個容積率就算真能做出別墅，也比正經大別墅差遠了，有錢人能看上麼？”
這位凌老六看來很關心房子蓋出來能不能賣貴一點。而林若妍要提的產品創新點就是現實世界裡見過的一種院墅產品，用的容積率實現了類別墅的居住品質。
不過首先，她要回答在場眾人，這樣的類別墅要賣給誰。