為何降低運營成本如此重要？因為商諾說的沒錯，長租公寓公司的收入成本結構基本如下：1、拿房成本70%；2、裝修成本15%；3、運營成本10%；4、稅務成本5%。
四項加總正好是100%，很難賺錢，而且稍有不慎就會虧錢。
雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即關莎房源的租入成本是市場價的7成，其與房東籤的租約為5年，裝修和家電全包。
“稅務成本5%這個省不了，想要獲得額外的收益，就必須從裝修成本和運營成本里下手.”
當時關莎這麼跟沈儷討論著。
沈儷恍悟，“怪不得之前有長租公寓為了點裝修費，用劣質材料，甲醛超標.”
“嗯，咱們絕對不這麼幹，一旦被查出來爆上新聞，整個生意都別做了.”
關莎說。
正因如此，關莎裝修用的都是環保材料，所以價格也並不便宜，當關莎盯著成本核算表時，頭都要炸了。
因為公寓運營第一年，村長雷叔這樣一室一廳的毛坯房，關莎的裝修成本就佔了當年總收入的25%，蕭傑小姨那種二室一廳簡裝過的房子好一些，裝修成本為14%，三室一廳為8%，四室一廳為5%，這是不同房型裝修成本佔比的橫向對比。
從結果上看，房間個數越多，裝修成本佔總收入的比例就越低，這是因為租客會隨著房間個數的增加而增加，但大戶型的單間價格較小戶型的房子下降得不明顯，所以四室一廳整租過來再分租出去的利潤是最高的。
關莎發現，隨著公司運營年限的延長，經營多室一廳的房子優勢非常明顯。
如果就單一房型進行不同年份的縱向對比，單單就裝修成本而言，若公司租出去的是一室一廳精裝修的房子，裝修成本第一年佔總收入的25%，第二年及往後的幾年因為不用重新裝修，但收入還在增長，故裝修成本佔比數額下降至12%，第三年繼續下降，均攤後佔比是8%，第四年是6%，第五年就是5%。
這是最差的情況，因為這是假設關莎的所有房子都是一室一廳。
二室一廳的房子五年裝修均攤成本佔比約為%，三室一廳為%，而四室一廳直接降至%。
關莎計算的時候其實裝修費包括家電一同算了進去，也同時考慮了裝修費會隨著房屋面積增加而增加的情況。
當然，這麼算有個前提假設，那就是5年內房子無需重新裝修，家電也無需重新採購，且二室一廳以上的房子不可以是毛坯房。
關莎這個計算表做出來以後沈儷也看過，她說，“還是四室一廳的賺得多.”
“嗯.”
關莎同意，“但這不現實.”
“是的，不現實.”
沈儷無奈一句。
沈儷和關莎跑市場跑了這麼久，市場究竟是怎樣她也摸了個大概。
其一，市場上核心地段根本就沒有那麼多四室一廳的房子放出來，三室一廳的都比較少，青陽因為人口眾多，開發商從建房的時候設計得更多的就是兩室一廳或者一室一廳。
其二，四室一廳雖然價差大，利潤高，但是需要的保潔費和家電費用也更高。
其三，四室一廳的房子沒有一室一廳的容易租出去。
道理很簡單，一室一廳空間個人獨享，就算把大廳隔開，也只用忍受一個室友，但四室一廳可能要與四個室友相處，且公共區域均攤面積更小，所以這種戶型並不是單身租客的首選。
換而言之，如果關莎圖利潤只經營大戶型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前給關莎擺過一份研究報告，就算拿房成本是折，出租率只要跌破65%就別想賺錢，更別說關莎如今7折的拿房成本。
所以出租率這個指標關莎一定不能犧牲。
要保住出租率，關莎就必須去經營小戶型，雨露均霑，如果想在這個基礎上提高利潤率，只能儘量找一些房齡新一些的房子，最好是簡裝過的非毛坯房，這樣裝修費還能再省出幾個銅板。
“沈儷姐，我們只能儘可能多挖一些大戶型的房子，但也不能挖太多，否則出租率可能就要降低了.”
“平均一點怎樣？”
沈儷說，“我們現在一室一廳和二室一廳的佔了70%，如果我們想辦法降低到60%呢？”
“我覺得這個可以.”
關莎於是又重新計算了下成本，如果一室一廳和二室一廳各佔30%，三室一廳和四室一廳各佔20%，5年下來裝修和家電的均攤成本佔比為%，是個非常喜人的數字。
關莎將這個數字大概跟商諾說了一下，她說的是4%，商諾一聽就否定了，“4%太理想了，傢俱家電會有損耗的，維修要錢，還有保潔也要錢.”
“傢俱家電損耗不可預測，維修也要看情況，保潔費這種固定支出確實要考慮，四室一廳的保潔費當然比一室一廳的貴不少，但是利潤還是不錯的，我也算過……”關莎說著在商諾面前開啟了電腦，不過電腦螢幕沒有對著商諾，而是對著她自己。
關莎在滿屏數字的excel表格中搜尋著資料。
“%！”
關莎說，“差不多6%吧！”
“6%是算上了保潔麼？”
商諾問。
“嗯，這個數字包括了裝修，家電和保潔，運營5年，相當於5年這塊的總成本除以總收入的佔比.”
關莎說。
商諾低頭沉思了下，“但是三室和四室佔比達到40%，會不會太樂觀了？”
關莎不好意思地笑了笑，“確實有些樂觀，但是不樂觀的我也算過！如果我們沒有辦法最佳化房源結構，就按目前雁子谷公寓的情況，一室一廳佔比45%，二室一廳佔比35%，三室15%，四室5%，算出來的數字是%，仍然是可以接受的.”
“嗯.”
商諾若有所思，“但還要算上……”“我知道，還要算上5%的空置率，相當於五年總收入只有理論上的95%，但是固定支出已經付出去了，所以加上這塊損失的話，固定支出佔比就提高到%，如果未來我們房源結構做了最佳化，多租一些大戶型的房子，數字肯定比這個樂觀.”
商諾點點頭，“你真的很用心啊！不過你這個是假設出租率能一直維持在95%以上，未來你如果繼續擴張，房子多了，可能這個數字就要下降了，如果降到65%，也就是你之前說的生死線，其實固定成本佔比就會提高到10%左右……而且你如果再算上維修和家電損耗……”關莎笑得有些尷尬，“所以我請了一個會計，當然還有一個法務，專門處理公司報表和合同問題，七七八八的加來加去，在不最佳化房源結構也者不進一步擴張的基礎上，算出來的固定成本佔比大概是%，比你說的15%低差不多4個點.”
“呃……4個點，你是假設每年租金收入會增長對麼？”
商諾問。
“對，但國家不是規定漲幅每年不能超過5%麼，所以我們按4%算的.”
“嗯，這樣的話每年確實可以多4個點，但其實也懸……還是很難賺錢.”
商諾下了一個結論。
“不不！”
關莎狡黠一笑，“我有一個新點子，我們還可以從運營成本下手，金領鞋業你聽過麼？”
商諾一怔，“金領鞋業？”